דירה להשכיר: האם כדאי להשקיע בליטא?

נכסי היוקרה מתרכזים בליטא הבירה: gettyimages

תעודת זהות:

גיאוגרפיה : ליטא שוכנת לחופיו של הים הבלטי בצפון מזרח אירופה
צורת המשטר: דמוקרטיה
מטבע: ליטאס (LTL)
אזור זמן: 2+ UTC
אוכלוסיה: כ-3.5 מליון
תמ"ג לנפש: כ-16,000$

שוק הנדל"ן למגורים בליטא ידע בשנים האחרונות תנודתיות רבה, שניכרה בעליות מטאוריות בשיעורים דו-ספרתיים במחירי הנדל"ן שנמשכו חמש שנים, ולאחריהן שלוש שנים בהן התרחשה קריסת מחירים בשיעורים דומים. עם סיומה של טלטלה זו, ניכר כיום כי שוק הנדל"ן נרגע ומראה סימני התייצבות.

תמונת מצב: מניתוח שביצעה חברת הייעוץ OBER HAUS של מחירי הדירות בחמש הערים הגדולות במדינה נכון לרבעון השלישי לשנת 2011, עולה כי מחירי הדירות ירדו בשנה האחרונה בשיעור של 2%-4% (למעט כ-2.5% עליה בווילנה). יחד עם זאת, השינוי הממוצע, בהשוואה לרבעון הקודם, עומד על עליה של 0.1%, מה שמלמד על מגמה של בלימה בירידת המחירים, התייצבות ואולי אף מרמז על עליות עתידיות. התעוררות השוק ניכרת גם במספר העיסקאות החודשיות, שעלו בכ-13% ברבעון השלישי, לעומת אשתקד. בליטא, מלאי יציב של כ-2500 דירות חדשות למכירה, כאשר מרביתן עתידות להיבנות בווילנה הבירה. בשל הביקושים הגבוהים לה זוכה עיר הבירה, זו הפכה ליעד מועדף על המשקיעים.

שכירות ותשואה: אף על פי שמחירי הנכסים חוו ירידה משמעותית, התשואה השנתית בגין השכרת הנכסים אינה גבוהה במיוחד, וזו נעה בין 4%-5%. דירות גדולות של כ-120 מ"ר במרכז העיר וילנה מושכרות בתשואה שנתית של כ-4%, ואילו דירות קטנות יותר מושכרות בתשואה של כ-5%. כך למשל, מחירה של דירה בעלת 120 מ"ר במרכז העיר וילנה מוערך בכ-260 אלף אירו, וזו מושכרת בכ-880 אירו לחודש – מה שמשקף תשואה של 4%. דירה בגודל זהה בפרברי וילנה, מחירה כ-250 אלף אירו ומושכרת בכ-760 אירו לחודש, אי לכך שתשואתה נמוכה יותר ועומדת על כ-3.7%.

ליטא עם נופים עוצרי נשימה: gettyimages

 מיסוי והוצאות: המיסוי בליטא אינו נחשב לגבוה במיוחד, אך בה בעת אינו נחשב לנמוך. תושבי חוץ משלמים מס על הכנסתם שמקורה בליטא (שנת המס היא שנה קלנדרית). מס בגין הכנסה שמקורה בהשכרת נכס הוא אחיד, ועומד על 15% מההכנסה, לאחר ניכוי הוצאות ופחת על הנכס. בפועל, שיעור המס האפקטיבי ינוע בין 3%-5%, בהתאם לגובה השכר החודשי. בליטא אין מס מיוחד על רווחי הון וההכנסות ממוסות בדומה להכנסה מעבודה, אולם יש משמעות רבה למיסוי של אדם פרטי לעומת מיסוי חברה. הכנסות שמקורן בנדל"ן פטורות ברוב המקרים ממס ערך מוסף, אולם מס מיוחד של 1.5% משווי הנכס (לפי שווי שוק) מוטל על תושבי חוץ המחזיקים נכסים בליטא. בנוסף, יש לקחת בחשבון כי יתכן ויהיה צורך בתשלום מס בישראל, ולכן מומלץ בחום להיוועץ ברו"ח. דמי רישום הנכס על שמכם (מומלץ, לא חובה) ותשלום לנוטריון (חובה) ינועו בין 0.5%-1.5% סה"כ, ואת שכר התיווך (בין 1.5%-3.0% + מע"מ) משלם המוכר. נכון לשנת 2011, ליטא מדורגת במקום ה-50 במדד השחיתות העולמי (ישראל במקום 38) מתוך כ-180 מדינות, ולא צפויות עלויות ל"שימון גלגלי המערכת" ברכישת נדל"ן.

שוק מגורי היוקרה: וילנה הבירה מרכזת את מרבית שוק נכסי היוקרה בליטא והמחיר למ"ר מתחיל  בדרך כלל מ-2300-2500 אירו. בשנת 2009 נכנס השוק ל"תרדמת", ומספר העסקאות שהושלמו היה נמוך בשליש משנת 2008. מחירי נכסי היוקרה ירדו בשיעורים של כ-20% בעסקאות שבוצעו, או שלא נמכרו כלל. בשנת 2010, בייחוד במחצית השניה שלה, נראו סימנים ראשונים של שיפור. מספר העסקאות עלה, אולם המחירים נשארו סך הכול ללא שינוי. האלטרנטיבה לרכישת הנכס הייתה השכרתו, ואכן אפשרות זו מומשה במקרים רבים ונתנה לקונה הפוטנציאלי אפשרות לחוש את הסביבה בטרם ירכוש את הנכס. מחירי השכירות של נכסי היוקרה ירדו בשנים 2009-2010 בכ-40% לעומת השיא בשנת 2007, ולכן היוו אלטרנטיבה אטרקטיבית.

המקומות הנחשקים ע"י בעלי האמצעים נשארו ללא שינוי: כיכר Rotuse, הרחובות Didzioji ו-Pilies, Gaono, Stikliu ו-Saviciaus, וכן נקודות נבחרות באזור העיר העתיקה - למשל ברחוב Zemaitijos – כל אלו יצרו אזור מוגדר של נכסי יוקרה במרכז העיר כמו גם בעיר העתיקה. גם הרחובות Latviu ו-Ciurlionis, וכן שכונות ספציפיות כדוגמת Valakampiai, נחשבים למיקומים יוקרתיים מאד, אף על פי שאינם ממוקמים במרכז וילנה ובעיר העתיקה.

לסיכום, בעוד ושנת 2009 לוותה בחוסר ודאות והתנהגות זהירה של השחקנים בשוק נכסי היוקרה, השנים 2011-2010 גילו תנאים כלכליים חדשים, שסייעו יחד עם שיפור בסביבה העסקית ליצור מרקם שסייע בהעמדת שוק הנדל"ן בליטא על רגליו מחדש. נראה כי ירידות המחירים מאחורינו והצפי הוא ליציבות מחירים או בסבירות נמוכה יותר לעליות מתונות. גם שכר הדירה שספג ירידות משמעותיות, צפוי להתאושש מה שיביא כמובן לשיפור בתשואה על הנכסים.